万科企业股份有限公司
年度追踪评级证据
编号：信评委函字2025追踪 0343 号
编号：信评委函字2025追踪【】号
万科企业股份有限公司
声 明
? 本次评级为奉求评级，中诚信外洋偏激评估东说念主员与评级奉求方、评级对象不存在职何其他影响本次评级行径颓败、
客不雅、公说念的关联关系。
? 本次评级依据评级对象提供或也曾厚爱对外公布的信息，以偏激他证据监管轨则汇集的信息，中诚信外洋按摄影干
性、实时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信外洋对于相干信息的正当性、真正性、完好意思性、准
确性不作任何保证。
? 中诚信外洋及名目东说念主员履行了尽责访问和诚信义务，有充分事理保证本次评级衔命了真正、客不雅、公说念的原则。
? 评级证据的评级论断是中诚信外洋依据合理的里面信用评级范例和方法、评级法子作念出的颓败判断，未受评级奉求
方、评级对象和其他第三方的干涉和影响。
? 本评级证据对评级对象信用景色的任何表述和判断仅算作相干有计划参考之用，并不虞味着中诚信外洋骨子性建议任
何使用东说念主据此证据继承投资、假贷等来回行径，也不可算作任何东说念主购买、出售或捏有相干金融居品的依据。
? 中诚信外洋分歧任何投资者使用本证据所述的评级落幕而出现的任何损失负责，亦分歧评级奉求方、评级对象使用
本证据或将本证据提供给第三方所产生的任何后果承担包袱。
? 本次评级落幕自本评级证据出具之日起顺利，灵验期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信外洋将依期
或不依期对评级对象进行追踪评级，证据追踪评级情况决定督察、变更评级落幕或暂停、阻隔评级等。
? 证据监管要求，本评级证据及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务行径。对于任何未经充分授权而使用本
证据的行径，中诚信外洋不承担任何包袱。
中诚信外洋信用评级有限包袱公司
万科企业股份有限公司
本次追踪刊行东说念主及评级落幕 万科企业股份有限公司 AAA/寂静
本次追踪债项及评级落幕 “20 万科 06”、“20 万科 08”、“21 万科 02” AAA
证据外洋惯例和专揽部门要求，中诚信外洋需对公司存续期内的债券进行
追踪评级原因
追踪评级，对其风险进程进行追踪监测。本次评级为依期追踪评级。
本次追踪督察主体及债项前次评级论断，主要基于万科企业股份有限公司
（以下简称“万科企业”或“公司”）大股东深圳市地铁集团有限公司（以
下简称“深铁集团”）及深圳市国资委充实公司策动不断力量、并以现实行
动从多方面对公司提供纵情支捏，公司地皮储备区域散布质地相对较好、且
较为平衡，捏有型物业可创造一定的再融资空间且房钱收入可提供较好的收
评级不雅点
入及现款流补充，此外捏续、纵情度的利好政策对公司形成了纵情支捏等方
面的上风。同期，中诚信外洋也存眷到销售事迹捏续下滑对公司资金平衡提
出更大挑战，算作承借主体的母公司层面货币资金余额大幅下落、公开市集
债券融资渠说念不畅且濒临较大的信用债蚁集到期压力，盈利才调恶化、其中
其他应收款发生大额坏账损失、此类款项将来的回收情况偏激他款项进一步
发生坏账的风险等要素对其策动和合座信用景色酿成的影响。
正 面
? 大股东深铁集团及深圳市国资委充实公司策动不断力量，并以现实行动从多方面对公司提供纵情支捏
? 地皮储备区域散布质地相对较好，且较为平衡
? 捏有型物业可创造一定的再融资空间，房钱收入可提供较好的收入及现款流补充，此外捏续、纵情度的利
好政策对公司形成了纵情支捏
关 注
? 销售事迹大幅下滑，土储中的新名目较少或连接影响其短期内的销售限制，对公司资金平衡无情更大挑战
? 算作承借主体的母公司层面货币资金余额大幅下落，公开市集债券融资渠说念不畅且濒临较大的信用债蚁集
到期压力
? 盈利才调恶化，其中其他应收款发生大额坏账损失，此类款项将来的回收情况偏激他款项进一步发生坏账
的风险值得存眷
名目负责东说念主：应治亚 zyying@ccxi.com.cn
名目组成员：彭俊贤 jxpeng@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
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? 财务大略
万科企业（并吞口径） 2022 2023 2024 2025.3/2025.1~3
钞票系数（亿元） 17,578.05 15,048.50 12,862.60 12,440.39
系数者权利共计（亿元） 4,056.37 4,029.34 3,388.55 3,299.74
欠债共计（亿元） 13,521.68 11,019.17 9,474.05 9,140.65
总债务（亿元） 3,381.30 3,416.56 3,800.58 3,832.15
营业总收入（亿元） 5,038.38 4,657.39 3,431.76 379.95
净利润（亿元） 376.13 204.56 -487.04 -64.15
EBITDA（亿元） 623.05 410.90 -272.67 --
策动行径产生的现款流量净额（亿元） 27.50 39.12 38.00 -57.93
营业毛利率（%） 19.55 15.23 10.17 6.10
净欠债率（%） 50.22 60.73 87.37 94.58
EBIT 利润率（%） 10.52 6.87 -10.49 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 4.78 2.71 -1.88 --
注：1、中诚信外洋证据万科企业提供的其经毕马威华振管帐师事务所（荒芜平凡结伙）审计并出具范例无保钟情见的 2022~2024 年度审计证据
及未经审计的 2025 年一季度证据整理，其中 2022 年和 2023 年数据分散为下年财务报表期初数，2024 年和 2025 年一季度数据均为该期财务报
表期末数；2、债务统计口径不包含应付单子以及短期借款和一年内到期的非流动欠债中的应付利息，但包含租借欠债、股东借款；非时常性损
益包括公允价值变动损益、投资收益中除权利法核算的长期股权投资收益的其余部分、钞票惩处收益、营业外收入和营业外开销；3、本证据中
所援用数据除终点证据外，均为中诚信外洋统计口径，特此证据。
? 本次追踪情况
本次债项 前次债项 前次评级灵验 刊行金额/债项
债项简称 存续期 荒芜条件
评级落幕 评级落幕 期 余额（亿元）
本证据出具日 /19（5+2） 采用权和投资者回售采用权
本证据出具日 11/13（5+2） 采用权和投资者回售采用权
本证据出具日 /22（5+2） 采用权和投资者回售采用权
注：债券余额为松抄本证据出具日数据。
主体简称 本次主体评级落幕 前次主体评级落幕 前次主体评级灵验期
万科企业 AAA/寂静 AAA/寂静 2024/5/28 至本证据出具日
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? 评级模子
注：
休养项：万科企业非受限货币资金较前期已大幅减少，市集筑底及新名目较少或连接影响其短期内的策动现款流入限制，天然建安支
出臆测将大幅减少，拿地臆测连吸收缩，但一年内需规划兑付的信用债限制很大，现在公开市集债券融资渠说念仍未归附，且非受限货
币资金中仍有相当一部分无法随时由集团调用，合座流动性弥留，流动性评估调降 1 个子级。
万科企业投资性房地产房钱收入可为公司提供较好的收入及现款流补充，未典质部分可为公司创造一定的再融资空间。此外，捏续、
纵情度的利好政策对房企策动形成进攻复旧，尤其对尚在简单策动的非国有房企缓解保交楼资金压力、盘活存量土储及债务融资接
续等方面产生积极影响，万科企业在存量地皮资源盘活、贷款缓期、“白名单”名目贷款及策动性物业贷款等房地产融资调解机制等方
面得到纵情支捏。上述两个要素对公司信用水平有栽种作用，分散调升 1 个子级。
外部支捏：深圳市国资委及深铁集团充实公司策动不断力量，并以现实行动从调解金融资源、购买公司捏有的名目股权、收益权及直
接提供股东借款等方式加大对公司的支捏力度，外部支捏调升 2 个子级。
方法论：中诚信外洋房地产住宅开荒行业评级方法与模子 C200100_2024_06
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宏不雅经济和政策环境
中诚信外洋以为，2025 年一季度中国经济开局精致，供需均有结构性亮点，但同期，中国经济捏续回升向好
的基础还需要进一步寂静，外部冲击影响加大，为应付外部环境的省略情味，增量政策仍需发力。在鼎新动
能不竭增强、内需后劲不竭开释、政策空间豪阔及高水平对外绽开稳步扩大的支捏下，中国经济有望连接保
捏稳中有进的发展态势。
详见《一季度经济发达超预期，为全年打下精致基础》，证据诱骗 https://mp.weixin.qq.com/s/eLpu_W9CVC0WNLnY7FvBMw
业务风险
刺激为市集注入信心，各项利好政策密集出台，融资环境捏续改善，臆测 2025 年行业销售及投资下行压力
仍在，但斟酌到利好政策深度及广度仍有栽种空间，行业基本面仍将以改善赞成为主基调。
心，行业呈阶段性回温态势，高能级中枢城市归附尤为赫然；受地皮供给量价都跌、销售捏续下
滑、库存限制高企等要素影响，2024 年行业地皮投资与开荒限制仍处于低位。行业融资政策进
一步宽松，“白名单”等政策亦不竭鼓励，融资环境捏续改善，但需警惕各种舆情对房企公开市
场融资的影响。臆测 2025 年，在经济归附逐步的布景下，住户收入预期未能根人道扭转，购房
信心仍不及，市集捏续筑底，但在“实施愈加积极的财政政策和限度宽松的货币政策”布景下，
政策端有望捏续发力，托底行业基本面。
详见《中国房地产行业臆测， 2025 年 1 月》，证据诱骗：https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/11651?type=1
中诚信外洋以为，公司商品房销售事迹大幅下滑，市集竞争力有所下落，其存量土储合座限制尚可且区域布
局相对较好及平衡，但新名目较少或连接影响其短期内的销售限制；策动办职业务策动寂静，为公司收入及
现款流形成较好补充；在多方支捏下，公司捏续如期兑付到期及回售债券，但仍濒临较大的蚁集兑付压力，
中诚信外洋将捏续存眷公司银行端融资接续及增量、大股东进一步的资金支捏、非标债务缓期行权或缓期以
及巨额钞票来回的落地情况。
追踪期内，深圳市国资委及深铁集团充实了公司的策动不断力量。
郁亮先生连接担任公司董事、推行副总裁，协助董事长开展职责；祝九胜先生因身段原因辞去公
司董事、董事会投资与有计划委员会委员、总裁、首席推行官、授权代表等职务，不再担任公司任
何职务；董事会秘书由朱旭女士变更为田钧先生1；聘用李锋先生2、华翠女士3、李刚先生4为公
司推行副总裁。此外，刘肖先生于 2025 年 3 月 31 日辞去公司副总裁、首席运营官职务，仍在公
集团有限公司专职外部董事。
党支部秘书、董事长。
有限公司董事、董事长。
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司职责，研究政策投资业务。
追踪期内公司商品房销售事迹受行业景气度低迷及公司连年新名目减少的影响而大幅下滑，市
场竞争力有所下落，其存量土储较为充沛且区域布局相对较好及平衡，但新名目较少或连接影响
其短期内的销售限制；在多方支捏下，公司捏续如期兑付到期及回售债券，但仍濒临较大的蚁集
兑付压力，中诚信外洋将捏续存眷公司银行端融资接续及增量、大股东进一步资金支捏以及非标
债务缓期行权或缓期情况。
减少 34.6%，且销售均价连接下落，销售事迹排行5由上年的第二位下滑至第四位。2024~2025 年
为公司公开市集债务到期/回售的岑岭，因此公司大幅镌汰拿地力度，2024 年全年仅取得 13 个项
目，其中 11 个名目为存量盘活名目，主要散布于上海、广州、成都等中枢城市。新增地皮储备
较少导致公司地皮储备面积进一步缩减，放手 2024 年末，公司全口径在建及磋议中名目系数容
建筑面积为 6,838.05 万平方米，此外旧城转变名目臆测可滚动地皮储备建筑面积 356.8 万平方
米，现在名目储备合座限制仍尚可，但新名目较少或连接影响其短期内的销售限制。公司在建及
磋议中名目分散度高，从计容建筑面积来看，散布于各区域的占比拟为平衡，且散布于单个城市
的占比均低于 6%。公司名目主要散布于各经济圈城市群的中枢及要点城市，区域散布质地相对
较好。2025 年一季度，公司销售事迹同比下滑幅度扩大至 39.8%，同比降幅高于其他头部房企，
销售事迹排行下落至第六位，市集竞争力有所下落；同期，公司未取得新名目。
公司融资方式以银行借款为主，公开市集债券融资亦为其进攻融资本事，此外亦有一定例模的保
险资金债权投资计划。公司的银行融资渠说念保捏寂静，2024 年新增融资和再融资 948 亿元，整
体新获融资成本同比下落 37 个基点至 3.54%，处于行业中的较低水平。公开市集债券融资渠说念
不畅，追踪期内仍未有新债券刊行，但在多方支捏下，公司捏续如期兑付到期及回售债券，2024
年公司累计兑付境表里债券（含 ABS 居品）折合东说念主民币6约 292 亿元，银行新增融资对债券兑付
起到进攻作用；2025 年以来公司已累计兑付境表里债券折合东说念主民币约 144 亿元，证据公司流露
数据，过程中大股东深铁集团累计向公司提供东说念主民币 118.52 亿元股东借款用于公开市集债券本
息的偿付。放手 2025 年 5 月 30 日，公司于年内到期及到回售期的境表里债券金额仍有 217.60
亿元，依然濒临较大的蚁集兑付压力。现在公司存续债券二级市集成交收益率仍未降至可使公司
归附简单发债的水平，现时商品房市集仍在筑底中且公司新名目较少，公司或将连接依赖银行和
大股东的融资支捏以保障其简单策动及偿债。保障资金债权投资计划方面，公司于 2025 年 1 月
际将捏续存眷公司银行融资接续及增量融资的取得、大股东进一步资金支捏以及非标债务缓期行
权或缓期情况。
表 1：连年来公司房地产业务投资、运营、销售情况（万平方米、亿元、个、元/平方米）
开复工面积（全口径） 1,568 1,706 1,023 213
完满面积（全口径） 3,629 3,134 2,375 216
销售面积（全口径） 2,630 2,466 1,811 254
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销售金额（全口径） 4,170 3,761 2,460 349
新拓展名目 36 43 13 0
新增名目储备地皮价款（权利口径） 496 463 56 0
新增名目楼面均价（权利口径） 12,297 13,899 6,670 --
贵寓开首：公司年报及公司公告，中诚信外洋整理
图 1：放手 2024 年末公司总债务组成（金额占比） 图 2：放手 2024 年末公司全口径在建及磋议中名目
散布（面积占比）
租借欠债
债券 西北区域
东北区域 南边区域
其他借款
上海区域
西南区域
华中区域
贵寓开首：公司年报，中诚信外洋整理 贵寓开首：公司年报，中诚信外洋整理
追踪期内，物业工作、物流仓储工作、租借住宅、生意开荒与运营等策动办职业务策动寂静，为
公司收入及现款流形成较好补充；公司捏续以多种方式鼓励巨额钞票来回，后续进一步的钞票处
置情况有待捏续存眷。
物业办职业务由公司旗下上市子公司万物云空间科技工作股份有限公司（以下简称“万物云”）运
营。2024 年，万物云杀青营业收入 362.24 亿元（含向万科企业提供工作的收入），同比增长 9.16%，
年内新取得 405 个住宅工作名目。追踪期内，万物云捏续深切蝶城7政策，2024 年末蝶城数目由
岁首的 621 个增长至 666 个，累计完成 250 个蝶城（触及 1,555 个住宅物业名目）的经由转变验
收。通过经由转变和运营优化，蝶城杀青效果栽种，带动合座住宅物业毛利率较蝶城转变前的
外，通过对珠海市丹田物业不断股份有限公司的政策并购，增强了高校、病院等荒芜场景工作能
力，商企物业工作名目和详细设施不断工作名目饱和收入共计同比增长 17.3%。
公司长租公寓运营主体“泊寓”是寰球最大的蚁集式公寓提供商，2024 年新拓展房源 4.06 万间，
净新增开业 1.11 万间，放手年末共运营不断租借住房 26.24 万间，累计开业 19.12 万间，工作企
业客户超 5,400 家。泊寓积极反馈国度纳保政策，所不断的租借住宅中有 12.57 万间纳入保障性
租借住房。2024 年泊寓出租率为 95.6%，项现在台 GOP 利润率为 89.8%，保捏行业滥觞水平。
公司以印力集团控股有限公司（以下简称“印力集团”）为生意开荒与运营的主要平台。2024 年
公司新开业上海徐汇万科广场、上海三林印象汇、深圳坂田万科广场等 8 个生意名目，亦惩处了
多个名目股权，放手年末共计开业 181 个生意名目（不含轻钞票输出不断名目），建筑面积 1,081
万平方米，同比有所收缩，其中印力集团不断的名目出租率 95.1%，同比提高 0.3 个百分点。公
业工作东说念主员分享，蝶城里面快速反馈，为街说念内的系数空间提供夹杂工作。
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长三角及珠三角城市限制占比跨越 58%，
司不断运营的生意名目中， 四个一线城市的占比为 29%，
一二线城市的占比跨越 94%。2024 年生意业务（含非并表名目）营业收入 88.9 亿元，同比下落
公司物流仓储工作平台“万纬物流”聚焦发展高标仓储和冷链物流两大中枢业务，领有超 160 个
物流园区，寰球运营不断超 50 个专科冷链物流园，工作超 3,400 家企业，业务限制行业滥觞。
放手 2024 年末累计开业名目可租借建筑面积 1,043.1 万平方米，较上年末略有加多，其中高标库
可租借建筑面积 840.7 万平方米，稳依期出租率为 87%，冷链可租借建筑面积 202.4 万平方米，
稳依期库容使用率为 78%，出租率较为寂静。2024 年，物流业务（含非并表名目）杀青营业收
入 39.7 亿元，同比减少 5%。
追踪期内，为缓解流动性压力，公司捏续以多种方式推动巨额钞票来回，2024 年完成寰球 19 个
城市的 54 个名目巨额来回，涵盖办公、生意、栈房、公寓等业态，共计签约金额 259 亿元，交
易敌手包括境表里机构投资者、腹地国企、产业需求者、个东说念主钞票配置等各种投资者。除老例的
钞票/股权出售方式之外，公司亦探索 REITs 和 Pre- REIT 等鼎新式器具，举例以杭州西溪印象城
名目算作底层钞票缔造中金印力耗尽 REIT，与中信金石基金不断有限公司等共同缔造“中信万
科耗尽基础设施基金”购买了深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场名目，开拓了千般化的钞票
来回旅途。为应付偿债岑岭，臆测公司将连接鼓励巨额钞票来回，但该类来回触及的影响要素较
多，后续的来回落地情况有待捏续存眷。
财务风险
中诚信外洋以为，追踪期内公司盈利才调恶化，EBITDA 转负；大额亏本侵蚀系数者权利，销售下落及支付
利息的现款开销较多导致货币资金大幅减少，并吞规模变动导致债务限制有所增长，净欠债率赫然上涨；其
他应收款计提大额坏账准备，此类款项将来的回收情况偏激他款项进一步发生坏账的风险值得存眷；非受限
货币资金已无法笼罩短期债务，且货币资金主要存放于下属子公司，臆测可随时调用至母公司层面偿债的货
币资金限制较为有限，母公司层面的短期偿债压力很大。
盈利才调
因前期销售限制下落，2024 年到达结转阶段的名目减少，导致公司营业收入下落。因结转名目
合座拿地成本较高尔后期销售价钱低于预期，2024 年毛利率进一步下落，导致策动性业务利润
初次转负。因市集走弱，2024 年聚首营名目合座亏本导致公司投资收益为负，表内名目亦计提
大额减值，同期其他应收款计提了大额信用减值。此外，为加速资金回笼，公司对部分钞票和股
权的惩处价钱低于账面价值，产生了钞票惩处损失。上述要素共同导致 2024 年公司发生了大额
亏本。2025 年一季度，营业收入同比减少 38.31%，毛利率进一步下落至 6.10%，净亏本 64.15 亿
元。合座来看，公司盈利才调恶化。
表 2：公司主要板块收入及毛利率结构（亿元、%）
名目
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
房地产及相干业务 4,704.46 19.78 4,297.46 15.41 3,010.28 9.53
物业不断 257.74 14.42 294.27 14.96 331.32 13.21
其他业务 76.18 23.03 65.66 4.88 90.16 20.33
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共计 5,038.38 19.55 4,657.39 15.23 3,431.76 10.17
注：其他业务收入包括孳生业务收入和向互助/联营企业收取的并吞对消后运营不断费。
贵寓开首：公司提供，中诚信外洋整理
钞票质地
追踪期内跟着新取得名目减少、存量名主义结转清理以及各种减值准备的计提和投资损失确实
认，公司存货连接减少，长期股权投资和其他应收款亦有所下落，导致总钞票限制进一步收缩。
其中，其他应收款 2024 年计提了 257.83 亿元大额坏账准备，年末坏账准备余额达 280.85 亿元，
占期末其他应收款余额的 11.26%，主要为按单项计提的坏账准备，在仍处于筑底状态的市集下，
需存眷此类款项将来的追回情况偏激他款项进一步发生坏账的风险。跟着去化速率减缓，存货中
的已完满物业占比捏续上涨，放手 2024 年末公司计提存货跌价准备余额 115.68 亿元，占同期末
存货账面余额的 2.18%。公司将印力集团纳入并吞规模以及部分在建物业完满转入带动投资性房
地产限制同比有较大幅度的增长。受销售下落及支付利息的现款开销较多的影响，货币资金连接
下落，且母公司层面的年末货币资金余额仅有 9.11 亿元。欠债方面，受名目销售下滑影响，公司
预收款项（含条约欠债）连接大幅下落，对将来收入结转的复旧大幅减弱。追踪期内受并吞规模
变动的影响，公司债务限制有所增长，系数者权利受大额净亏本影响而减少，导致净欠债率赫然
上涨。
现款流及偿债情况
债务的笼罩度连接镌汰；但受益于较强的以销定产不断才调，策动行径现款流仍保捏净流入状
态。由于年内加大钞票及股权惩处力度，以及收购的子公司所捏有的现款及现款等价物高于公司
以现款支付的对价，2024 年投资行径现款流呈大额净流入态势。筹资行径因支付利息开销较大
连接呈大额净流出态势。由于大额净亏本，EBITDA 转负，已无法为利息开销提供保障。此外，
非受限货币资金已无法笼罩短期债务，且母公司层面货币资金余额很小（2025 年 3 月末余额 8.68
亿元），货币资金主要存放于下属子公司，其中包含一定例模的存放于合作名目公司账户以及预
售监管资金账户中的难以随时动用的资金，斟酌到万科企业非全资子公司数目较多、在建待录用
名目限制较大，臆测其现实可调用至母公司层面用于偿债的货币资金相对有限，而母公司层面的
短期债务限制很大（2025 年 3 月末余额 1,182.67 亿元），因此母公司层面的短期偿债压力很大。
表 3：连年来公司财务相干规划情况（亿元、%、X）
策动性业务利润 488.27 300.81 -66.74 -42.53
投资收益 41.16 26.88 -28.59 -22.22
钞票减值损失 -4.50 -34.90 -71.68 0.00
信用减值损失 -4.82 -3.78 -263.98 -1.51
钞票惩处收益/损失 0.13 0.11 -25.34 -0.02
净利润 376.13 204.56 -487.04 -64.15
EBIT 利润率 10.52 6.87 -10.49 --
货币资金 1,372.08 998.14 881.63 755.02
其他应收款 2,726.95 2,548.40 2,214.25 2,183.54
存货 9,070.57 7,016.96 5,190.09 4,993.07
已完工开荒居品/存货 10.81 15.35 23.88 --
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存货盘活率（次/年） 0.41 0.49 0.51 --
投资性房地产 985.72 1,101.34 1,410.57 1,400.58
长期股权投资 1,295.12 1,305.63 1,155.69 1,114.99
总钞票 17,578.05 15,048.50 12,862.60 12,440.39
预收款项（含条约欠债） 4,668.41 3,104.44 1,942.52 1,932.23
总债务 3,381.30 3,416.56 3,800.58 3,832.15
短期债务/总债务 19.66 18.84 42.14 40.19
股本 116.31 119.31 119.31 119.31
成本公积 228.68 250.52 260.98 280.03
少数股东权利 1,623.11 1,521.49 1,361.88 1,332.46
未分派利润 980.14 936.16 441.38 378.92
系数者权利 4,056.37 4,029.34 3,388.55 3,299.74
净欠债率 50.22 60.73 87.37 94.58
策动行径净现款流 27.50 39.12 38.00 -57.93
销售商品、提供劳务收到的现款 3,235.35 2,966.49 2,009.98 301.18
投资行径净现款流 -130.30 -46.16 108.09 26.80
筹资行径净现款流 34.39 -368.13 -276.73 -97.54
非受限货币资金/短期债务 2.02 1.51 0.52 0.46
EBITDA 利息保障倍数 4.78 2.71 -1.88 --
总债务/销售商品、提供劳务收到的现款 1.05 1.15 1.89 --
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或有事项
放手 2024 年末，公司受限钞票共计为 1,425.17 亿元，占当期末总钞票的 11.08%，其中包括存货
管资金。2024 年公司融资模式转型，加多了典质担保融资限制，存货和投资性房地产的受限比
例大幅上涨。
追踪期内，公司的子/孙公司涉诉增多，多家公司子/孙公司被列入被推行对象、失信被推行对象
或被继承门径耗尽措施，放手 2024 年末，此类事项未对公司的财务景色或策动事迹组成紧要负
面影响。除对购房主说念主提供按揭贷款担保外，公司并吞口径对外担保余额为 18.43 亿元，均为对子
互助公司或聚首营公司的子公司的担保。
过往债务践约情况：证据公司提供的 2025 年 5 月 16 日《企业信用证据》，公司本部未结清信贷
账户未见格外。证据公开贵寓涌现，放手证据出具日，公司在公开市集无信用失约记载。
假定与预测8
假定
——2025 年，房地产市集延续筑底态势，重迭公司新名目较少要素，万科企业销售事迹同比大
幅下落。
中诚信外洋对刊行主体的预测性信息是中诚信外洋对受评对象信用景色进行分析的考量要素之一。在该项预测性信息作出时，中诚信外洋考
虑了与刊行主体相干的进攻假定，可能存在中诚信外洋无法料思的其他事项和假定要素，该等事项和假定要素可能对预测性信息酿成影响，因
此，前述的预测性信息与受评对象的将来现实策动情况可能存在相反。
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——2025 年，万科企业连吸收缩地皮投资。
——2025 年，万科企业房地产结算限制将随已售待结转资源的下落而大幅减少，毛利率水平继
续承压。
预测
表 4：预测情况表
进攻规划 2023 年现实 2024 年现实 2025 年预测
净欠债率(%) 60.73 87.37 87.0~92.0
总债务/销售商品提供劳务收到的现款（X） 1.15 1.89 2.3~2.5
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休养项
ESG9发达方面，万科企业可贵安全建设与环保进入，并积极履行企业社会包袱；公司治理结构较
为健全，内控轨制较为完善，追踪期内深圳市国资委纵情充实公司策动不断力量，现在公司 ESG
发达对其信用风险无紧要负面影响，与前次 ESG 评估无紧要变化。流动性评估方面，放手 2025
年 3 月末公司非受限货币资金较前期已大幅减少，市集筑底及新名目较少或连接影响其短期内
的策动现款流入限制，天然建安开销臆测将大幅减少，拿地臆测连吸收缩，但一年内需规划兑付
的信用债限制很大，现在公开市集债券融资渠说念仍未归附，且非受限货币资金中仍有相当一部分
无法随时由集团调用，合座流动性弥留，流动性安全将更多依赖银行的融资支捏、钞票惩处回笼
资金以及来振作股东的资金支捏，需存眷银行融资、钞票惩处及股东资金支捏后续进展及落实情
况。
荒芜事项
地产账面价值为 1,410.57 亿元，其中未典质部分账面价值为 667.55 亿元，可为公司创造一定的
再融资空间；捏有型物业年房钱收入在 97 亿元以上，可为公司提供较好的收入及现款流补充。
尽管现时房地产行业仍处于深度休养周期中，但自 2023 年以来，寰球各地陆续出台了包括收缩
限贷、镌汰首付、镌汰利率等自 2016 年下半年以来力度最大、笼罩面最广的行业优化政策，同
时，四季度中央金融职责会议强调要一视同仁得志不同系数制房企合理融资需求，并无情房地产
贷款的“三个不低于”，连接用好“第二支箭”支捏民营房企发债融资；2024 年 1 月，央行和金
融监管总局发布策动性物业贷新规优化贷款资金用途；同庚 5 月和 9 月，中央和方位层面进一步
陆续出台了一系列行业重磅利好政策，同期 2025 岁首次将“稳楼市”写进政府职责证据总体要求，
充分体现了政府托底市集的决心，上述捏续、纵情度的利好政策对房企策动形成进攻复旧，尤其
对尚在简单策动的非国有房企缓解保交楼资金压力、盘活存量土储及债务融资接续等方面产生积
极影响。万科企业在存量地皮资源盘活、贷款缓期、“白名单”名目贷款及策动性物业贷款等房地
产融资调解机制等方面得到纵情支捏。
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外部支捏
深圳市国资委及深铁集团充实公司策动不断力量，并以现实行动从调解金融资源、购买公司捏有的名目股权、
收益权及径直提供股东借款等方式加大对公司的支捏力度。
追踪期内，深圳市国资委及深铁集团充实公司策动不断力量，从多方面加大了支捏力度。不断层
方面，公司董事长及法定代表东说念主变更为深铁集团现任董事长，同期诸多要职由深圳市国资体系东说念主
员担任。支捏方面，深圳市国资委和深铁集团积极调解各种金融资源，助力公司开展融资；深铁
集团在公司刊行的中金印力耗尽 REIT 中认购近 30%份额（金额约 10 亿元），支捏公司完成深
圳湾超等总部基地名目转让10，受让公司所捏有的红树湾物业开荒名目投资收益权11，此外，自
亿元股东借款。
追踪债券信用分析
松抄本证据出具日，“20 万科 06”、“20 万科 08”、“21 万科 02”召募资金已按照召募证据书上列
明的用途使用完结。
本次追踪债券均未竖立担保增信措施，债券信用水平与公司信用实力高度相干。追踪债券均竖立
赎回采用权、休养票面利率采用权和投资者回售采用权，追踪期内未进入行权期，上述含权条件
追踪期内对债券的信用风险和公司的信用实力无影响。放手 2025 年 5 月 30 日，公司于年内需兑
付的包括追踪债券在内的境表里信用债总金额高达 217.60 亿元，濒临较大的蚁集兑付压力，需
存眷公司对于每笔债券兑付资金的筹措情况。
表 5：放手 2025 年 5 月 30 日，公司公开债到期（含回售）散布情况（亿元）
并吞口径 2025 年 6~12 月 2026 年 2027 年及以后
信用债 217.60 123.66 130.49
其中：追踪债券 28 11 0
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评级论断
总而言之，中诚信外洋督察万科企业股份有限公司的主体信用品级为 AAA，评级臆测为寂静；
督察“20 万科 06”、“20 万科 08”、“21 万科 02”的信用品级为 AAA。
集团和深圳市百硕迎海投资有限公司（由深圳市南山区国资委下属的深圳市大沙河建设投资有限公司 100%控股）。
权。
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附一：万科企业股份有限公司股权结构图及组织结构图（放手 2025 年 3 月
末）
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附二：万科企业股份有限公司财务数据及主要规划（并吞口径）
财务数据(单元：万元) 2022 2023 2024 2025.3/2025.1~3
货币资金 13,720,763.49 9,981,375.54 8,816,286.50 7,550,191.54
其他应收款 27,269,467.82 25,484,045.32 22,142,525.14 21,835,375.01
存货 90,705,693.04 70,169,578.53 51,900,943.98 49,930,742.71
长期投资 13,464,330.96 13,275,399.61 11,773,712.07 11,339,900.06
固定钞票 1,642,026.51 1,923,303.49 2,061,053.98 2,007,964.68
在建工程 184,972.54 292,037.58 153,903.50 144,432.38
无形钞票 1,154,754.41 1,095,647.83 829,747.66 812,097.81
投资性房地产 9,857,239.30 11,013,398.58 14,105,736.92 14,005,816.59
钞票系数 175,780,493.59 150,485,017.21 128,625,985.98 124,403,938.62
预收款项（含条约欠债） 46,684,114.69 31,044,357.58 19,425,177.43 19,322,337.33
其他应付款 17,390,491.10 16,177,776.45 15,231,707.24 14,518,808.32
短期债务 6,647,566.66 6,437,588.64 16,016,591.20 15,400,386.73
长期债务 27,165,457.65 27,727,975.23 21,989,232.73 22,921,094.70
总债务 33,813,024.31 34,165,563.87 38,005,823.92 38,321,481.43
净债务 20,370,557.28 24,471,306.12 29,604,884.74 31,209,277.08
欠债共计 135,216,810.59 110,191,664.12 94,740,519.73 91,406,497.34
系数者权利共计 40,563,683.00 40,293,353.09 33,885,466.25 32,997,441.28
利息开销 1,302,279.04 1,515,852.92 1,451,210.45 --
营业总收入 50,383,836.74 46,573,907.67 34,317,644.07 3,799,464.99
策动性业务利润 4,882,731.59 3,008,073.01 -667,371.19 -425,349.28
投资收益 411,578.87 268,782.98 -285,926.76 -222,180.47
净利润 3,761,255.88 2,045,555.84 -4,870,393.44 -641,519.85
EBIT 5,300,552.75 3,200,930.82 -3,598,900.32 --
EBITDA 6,230,548.97 4,109,010.29 -2,726,731.72 --
销售商品、提供劳务收到的现款 32,353,542.66 29,664,910.86 20,099,827.26 3,011,754.85
策动行径产生的现款流量净额 275,044.95 391,232.39 379,984.76 -579,256.88
投资行径产生的现款流量净额 -1,303,027.12 -461,564.21 1,080,912.96 267,966.05
筹资行径产生的现款流量净额 343,891.89 -3,681,316.43 -2,767,299.86 -975,387.80
财务规划 2022 2023 2024 2025.3/2025.1~3
营业毛利率（%） 19.55 15.23 10.17 6.10
时刻用度率（%） 5.02 4.79 6.77 12.10
EBITDA 利润率（%） 12.37 8.82 -7.95 --
EBIT 利润率（%） 10.52 6.87 -10.49 --
净钞票收益率（%） 9.42 5.06 -13.13 --
存货盘活率（X） 0.41 0.49 0.51 --
钞票欠债率（%） 76.92 73.22 73.66 73.48
总成本化比率（%） 45.46 45.89 52.87 53.73
净欠债率（%） 50.22 60.73 87.37 94.58
短期债务/总债务（%） 19.66 18.84 42.14 40.19
非受限货币资金/短期债务（X） 2.02 1.51 0.52 0.46
经休养的策动行径产生的现款流量净额/总债务
-0.03 -0.03 -0.03 --
（X）
经休养的策动行径产生的现款流量净额/短期债务
-0.16 -0.17 -0.07 --
（X）
策动行径产生的现款流量净额利息保障倍数（X） 0.21 0.26 0.26 --
总债务/销售商品、提供劳务收到的现款（X） 1.05 1.15 1.89 --
总债务/EBITDA（X） 5.43 8.31 -13.94 --
EBITDA/短期债务（X） 0.94 0.64 -0.17 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 4.78 2.71 -1.88 --
注：1、2022 年和 2023 年数据分散为下年财务报表期初数，2024 年和 2025 年一季度数据均为该期财务报表期末数；2、债务统计口径不包含应
付单子以及短期借款和一年内到期的非流动欠债中的应付利息，但包含租借欠债和股东借款；非时常性损益包括公允价值变动损益、投资收益中
除权利法核算的长期股权投资收益的其余部分、钞票惩处收益、营业外收入和营业外开销。
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附三：基本财务规划的规划公式
规划 规划公式
=短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债/来回性金融欠债+应付单子+一
短期债务
年内到期的非流动欠债+其他债务休养项
长期债务 =长期借款+应付债券+租借欠债+其他债务休养项
总债务 =长期债务+短期债务
资 非受限货币资金 =货币资金-受限货币资金
本
结 净债务 =总债务-非受限货币资金
构 钞票欠债率 =欠债总数/钞票总数
经休养的系数者权利 =系数者权利共计-夹杂型证券休养
总成本化比率 =总债务/(总债务+经休养的系数者权利）
净欠债率 =净债务/经休养的系数者权利
长期投资 =债权投资＋其他权利器具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融钞票＋长期股权投资
经
营 应收账款盘活率 =营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资休养项平均净额）
效
率 存货盘活率 =营业成本/存货平均净额
营业毛利率 =(营业收入-营业成本)/营业收入
时刻用度共计 =销售用度+不断用度+财务用度+研发用度
时刻用度率 =时刻用度共计/营业收入
=营业总收入-营业成本-利息开销-手续费及佣金开销-退保金-赔付开销净额-索求保障条约准备
盈 策动性业务利润
利 金净额-保单红利开销-分保用度-税金及附加-时刻用度+其他收益-非时常性损益休养项
能
力 EBIT（息税前盈余） =利润总数+用度化利息开销-非时常性损益休养项
EBITDA（息税折旧摊销
=EBIT+折旧+无形钞票摊销+长期待摊用度摊销
前盈余）
净钞票收益率 =净利润/系数者权利共计平均值
EBIT 利润率 = EBIT/营业收入
现 经休养的策动行径产生的 =策动行径产生的现款流量净额-购建固定钞票无形钞票和其他长期钞票支付的现款中成本化的
金
流 现款流量净额 研发开销-分派股利利润或偿付利息支付的现款中利息开销和夹杂型证券股利开销
流动比率 =流动钞票/流动欠债
偿
债 速动比率 =（流动钞票－存货）/流动欠债
能
力 利息开销 =成本化利息开销+用度化利息开销+休养至债务的夹杂型证券股利开销
EBITDA 利息保障倍数 =EBITDA/利息开销
注：1、“利息开销、手续费及佣金开销、退保金、赔付开销净额、索求保障条约准备金净额、保单红利开销、分保用度”为金融及触及金融业务的
相干企业专用；2、证据《对于改良印发 2018 年度一般企业财务报表时局的见知》（财会201815 号），对于未推行新金融准则的企业，长期投
资规划公式为：“长期投资=可供出售金融钞票+捏有至到期投资+长期股权投资”；3、证据《公开荒行证券的公司信息流露证明性公告第 1 号——
非时常性损益》证监会公告200843 号，非时常性损益是指与公司简单策动业务无径直关系，以及虽与简单策动业务相干，但由于其性质荒芜和
偶发性，影响报表使用东说念主对公司策动事迹和盈利才调作念出简单判断的各项来回和事项产生的损益。
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附四：信用品级的标识及界说
个体信用评估
含义
（BCA）品级标识
aaa 在无外部荒芜支捏下，受评对象偿还债务的才调极强，基本不受不利经济环境的影响，失约风险极低。
aa 在无外部荒芜支捏下，受评对象偿还债务的才调很强，受不利经济环境的影响很小，失约风险很低。
a 在无外部荒芜支捏下，受评对象偿还债务的才调较强，较易受不利经济环境的影响，失约风险较低。
bbb 在无外部荒芜支捏下，受评对象偿还债务的才调一般，受不利经济环境影响较大，失约风险一般。
bb 在无外部荒芜支捏下，受评对象偿还债务的才调较弱，受不利经济环境影响很大，有较高失约风险。
b 在无外部荒芜支捏下，受评对象偿还债务的才调较地面依赖于精致的经济环境，失约风险很高。
ccc 在无外部荒芜支捏下，受评对象偿还债务的才调相配依赖于精致的经济环境，失约风险极高。
cc 在无外部荒芜支捏下，受评对象基本不可偿还债务，失约很可能会发生。
c 在无外部荒芜支捏下，受评对象不可偿还债务。
注：除 aaa 级，ccc 级及以低品级外，每一个信用品级可用“+”、“-”标识进行微调，暗意略高或略低于本品级。
主体品级标识 含义
AAA 受评对象偿还债务的才调极强，基本不受不利经济环境的影响，失约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的才调很强，受不利经济环境的影响较小，失约风险很低。
A 受评对象偿还债务的才调较强，较易受不利经济环境的影响，失约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的才调一般，受不利经济环境影响较大，失约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的才调较弱，受不利经济环境影响很大，有较高失约风险。
B 受评对象偿还债务的才调较地面依赖于精致的经济环境，失约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的才调相配依赖于精致的经济环境，失约风险极高。
CC 受评对象基本不可偿还债务，失约很可能会发生。
C 受评对象不可偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以低品级外，每一个信用品级可用“+”、“-”标识进行微调，暗意略高或略低于本品级。
中长期债项品级标识 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较地面依赖于精致的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全性相配依赖于精致的经济环境，信用风险极高。
CC 基本不可保证偿还债券。
C 不可偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以低品级外，每一个信用品级可用“+”、“-”标识进行微调，暗意略高或略低于本品级。
短期债项品级标识 含义
A-1 为最高档短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息才调较强，安全性较高。
A-3 还本付息才调一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息才调较低，有很高的失约风险。
C 还本付息才调极低，失约风险极高。
D 不可按期还本付息。
注：每一个信用品级均不进行微调。
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